El 65% de las viviendas arrendadas en Málaga se encuentran en una franja de precios que oscila entre 300 y 700 euros, según las conclusiones de un análisis y estudio que el Ayuntamiento de Málaga, a través del Área de Vivienda, ha elaborado para la actualización del mapa de precios de referencia de alquiler residencial (IPRA) en la ciudad de Málaga.
El alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, y el concejal delegado de Vivienda y Regeneración Urbana, Francisco Pomares, han presentado el estudio, que lo ha elaborado el mismo equipo redactor del Plan Municipal de Vivienda y Suelo de Málaga 2023-2027, Espacio Común Coop. El 65% de la vivienda arrendada en Málaga oscila de precios entre los 300 y 700 euros
El objetivo principal de este estudio es el de conocer el precio vinculado a la actividad del alquiler residencial sobre la ciudad y de generar un mejor conocimiento y seguimiento continuado y periódico del mismo que resulte válido para la toma de decisiones en la aplicación de la política de vivienda municipal.
Así, para su elaboración se han tenido en cuenta los datos a nivel estatal, a través de los estudios en la materia del Mitma y los datos a nivel autonómico, mediante el registro.
Éste ha determinado que el Índice de Precios de Referencia de Alquiler de la ciudad ha pasado de ser 5,41 en 2022 a 7,52 en 2023, lo que supone un incremento interanual del 1,46% que se produce de media de todos los distritos de la ciudad.
De la Torre ha incidido sobre el estudio que es «bueno tener esa información». «La estadística siempre es buena y nos permite ver un poco la evolución», ha dicho y ha destacado «el rigor y la importancia de la base estadística».
Por otro lado, ha señalado que «queremos que haya más vivienda en alquiler, tanto pública como privada, eso es un objetivo», añadiendo que es interesante ver cómo está ese mercado, cuál es la realidad de los precios y cómo ha evolucionado en los últimos años. Asimismo, ha incidido en que «hace falta que haya una oferta mayor, tanto en venta como en alquiler», pero «también es cierto que es bueno tener estos índices que son de la globalidad».
CONCLUSIONES
Respecto a los precios de los alquileres privados en la ciudad el estudio determina que éstos han experimentado un incremento los últimos años, manteniéndose estable durante los años 2020 y 2021 a consecuencia de la pandemia. Igualmente, señala que, aunque en el último ejercicio el precio sube, el incremento es el más bajo en la serie desde 2015-2022.
Además, el análisis de las conclusiones señala que los distritos con precios más altos son Centro y Este y aquellos que presentan precios más bajos son Puerto de la Torre, Ciudad Jardín y Palma Palmilla. Teatinos, Campanillas, Churriana, Carretera de Cádiz o Bailén-Miraflores se mantienen en la media del término municipal respecto al precio de los alquileres.
Las áreas con precios más altos se encuentran en el distrito Centro y Este, y así en este primero el área de centro histórico tiene un IPRA que supera los 10 euros y en distrito Este el área de Pedregalejo-Morlaco también supera este precio. Se precisa, por otro lado, que el precio por metro cuadrado para la ciudad se encuentra por debajo de la media nacional.
Con respecto a la comparativa con el resto de Andalucía, el estudio apunta a que la provincia junto con la de Sevilla es la que presenta precios más altos, y que dentro de la provincia algunos municipios como Marbella, Benalmádena o Torremolinos presentan precios superiores a los de la ciudad de Málaga.
DISTRIBUCIÓN DE PRECIOS
En cuanto a la distribución de los precios en la ciudad de Málaga, tomando como referencia el cálculo del IPRA aportado, las conclusiones determinan también que el 65% de las viviendas arrendadas se encuentran en una franja de precios que oscila entre 300 y 700 euros.
También que sólo el 5% de las viviendas en alquiler tienen precios por debajo de los 300 euros. El 30% de las viviendas en alquiler, por tanto, superan los 700 euros de renta, de las cuales casi el 20% no llegan a superar los 900 euros.
Por otro lado, un 18% de las viviendas familiares en alquiler superan los 700 euros de renta, pero no llegan a sobrepasar los 900 euros, siendo un 11% las que superan esta última cifra de 900 euros.
Los distritos en los que existen más viviendas que se mueven en la franja inferior a los 500 euros son Ciudad Jardín y Campanillas, donde más del 50% de las viviendas alquiladas no superan este precio. Por el contrario, en el distrito Teatinos-Universidad, casi el 90% de los inmuebles que se encuentran arrendados superan los 500 euros, de los cuales más del 50% superan los 700 euros.
En el resto de los distritos, es mayoritaria la situación en la que más del 70% de las viviendas existentes en alquiler se encuentran en la franja de los 300 y 700 euros, salvo en el distrito Este con casi el 50% de las viviendas en dicha franja de precios, Carretera de Cádiz que casi llega a este porcentaje del 70% y Teatinos Universidad que apenas llega al 50%. Los distritos de Ciudad Jardín, Campanillas y Puerto de la Torre son aquellos en los que más del 90% de las viviendas en alquiler tienen precios que no superan los 700 euros.
Asimismo, en términos absolutos el distrito con los precios de alquiler más caros, y por tanto con un IPRA más alto, es el distrito Centro con algo más de 8,5 euros seguido del distrito Este que supera los 8 euros. Por el contrario, los distritos con el IPRA más bajo son Puerto de la Torre y Palma Palmilla.
Carretera de Cádiz, Churriana, Bailén-Miraflores, Campanillas y Teatinos Universidad, se encuentran en valores coincidentes o muy cercanos a la media de la ciudad que es de 7,5 euros.
Así, el IPRA de la ciudad de Málaga ha pasado de ser 5,42 en 2015 a 6,9 en 2019 o 7,21 en 2022 lo que supone un incremento de 1,48 €/m2c respecto al último año. Dicho incremento se produce en todos los distritos de la ciudad, y de forma generalizada.
Finalmente, debe tenerse en cuenta que la consideración de testigos consistentes exclusivamente en viviendas en alquiler en edificios de tipología edificatoria colectiva para el cálculo del IPRA de los ejercicios 2021-2023 hace que, en determinados barrios, se produzca una cierta discontinuidad en la tendencia de los datos de precios entre el ejercicio 2020 y el 2021.
Esta situación es debida a la presencia en estas zonas de un número sensible de vivienda de tipología unifamiliar en el cálculo del precio para los ejercicios anteriores, cuya mayor superficie construida reduce notablemente la ratio euros/metro cuadrado entre el importe de la cuantía mensual y la superficie construida de la vivienda.
Respecto de la comparación del IPRA de Málaga con otras capitales y media nacional, el estudio señala que Málaga «no es la capital más cara y que se encuentra por debajo de la media de euros/m2c mes. Por debajo de los datos que presentan otras capitales de Andalucía como Sevilla (7,70) o Cádiz (7,90) y de España como Barcelona (12,00) o Madrid (12,10)».
En cuanto a la relación con la vivienda deshabitada, se constata el paulatino descenso de inmuebles de estas características, de forma que en la actualidad el porcentaje de inmuebles en esta situación supera ligeramente el 3% de las viviendas familiares existentes.
Respecto a la vivienda con finalidad turística el estudio señala que «aún no se ha superado el índice de presión turística residencial existente en 2019, año previo a la crisis de la Covid-19. En cualquier caso, la distribución territorial de este fenómeno es bastante desigual concentrándose el mismo, prácticamente, en el distrito centro que arroja un índice de presión turística cercano al 7% cuando la media de la ciudad no llega al 2%». Sobre cómo afecta la vivienda turística en el precio de los alquileres, han apuntado que la presión turística es un elemento que puede influir en la subida de los precios, pero no es elemento determinante».
